1. Immobilienmakler sollte Angaben zum wesentlichen Energieträger nach § 16 lit. a EnEV machen!
Ein Immobilienmakler hatte für ein Objekt in der geschalteten Anzeige den wesentlichen Energieträger für die Heizung des beworbenen Gebäudes nicht angegeben und handelte damit unlauter nach dem Gesetz zum unlauteren Wettbewerb (UWG), (OLG Oldenburg, Urteil vom 14. Juli 2017, Az. 6 U 6/17).
Die Nennung des Energieträgers ist nach heutigem Verständnis eine wesentliche Information für den durchschnittlichen Verbraucher. Ohne ihre Kenntnis könnte der Verbraucher eine geschäftliche Entscheidung veranlassen, die er anderenfalls nicht getroffen hätte.
Durch die Schaltung einer Anzeige betritt man den wettbewerbsrechtlichen Bereich. Ein Verstoß gegen Wettbewerbsrechte lässt denjenigen unlauter gemäß § 5 lit a (1) und (2) UWG handeln. Dies trifft zu, wenn sich nicht an die Vorschrift des § 16 lit. a EnEV gehalten wird, in der die Pflichtangaben einer Immobilienanzeige aufgelistet sind. Bei den Pflichtangaben muss es sich zudem um wesentliche Informationen gemäß § 5 lit. a (2) UWG handeln. Wesentlich ist die Information dann, wenn sie einerseits für die geschäftliche Entscheidung des Verbrauchers erhebliches Gewicht hat und andererseits ihre Mitteilung unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen vom Unternehmer erwartet werden kann. Die Information muss außerdem ein Gewicht haben, dass sie für die Entscheidung des durchschnittlichen Verbrauchers voraussichtlich und für den Unternehmer erkennbar von maßgebender Bedeutung ist.
Die Information zum wesentlichen Energieträger für die Heizung eines Gebäudes sind wesentlich im Sinne des § 5 lit. a (2) UWG. Die unterbliebene Information durch den Makler über den Energieträger stellt eine unlautere geschäftliche Handlung dar, da es sich um eine wesentliche Information handelt, die für eine geschäftliche Entscheidung des Verbrauchers maßgebend ist.
So entschied auch das OLG Köln am 9. März 2017, Az. 6 U 202/16. Ein Immobilienmakler sei zwar nicht Normadressat des § 16 lit. a EnEV, jedoch müsse ein Makler gemäß § 5 lit. a UWG wesentliche Informationen zum Objekt preisgeben. Bei den Einzelheiten des Energieausweises handelt es sich um wesentliche Informationen (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 4. August 2016; OLG München, Urteil vom 8. Dezember 2016). Der Energiebedarf und -verbrauch kann für einen besonders umweltbewussten Käufer maßgeblich sein oder etwa bei den Kaufpreisverhandlungen eine Rolle spielen und aus diesem Grund eine wesentliche Information für den Käufer darstellen. Die Mieter haben nämlich ein Interesse daran, dass die Mietnebenkosten möglichst gering sind. Die Pflicht zur Angage des § 16 lit. a (2) EnEV ist auch auf den Vermieter anwendbar.
Dass der Makler nicht Normadressat des § 16 lit. a EnEV ist, steht einer Anwendung des Unlauterkeitstatbestandes des § 5 lit. a UWG nicht entgegen. Andererseits wäre auch der Sinn und Zweck der mit der Pflichtinformation nach § 16 lit. a EnEV erreicht werden soll, ausgehöhlt.
2. § 16 lit. a EnEV: Makler muss Pflichtangaben machen!
§ 16 lit. a EnEV gilt für Immobilienmakler, auch wenn sie nicht ausdrücklich in der Norm genannt sind. Auch Makler müssen die dort verlangten Angaben in kommerziellen Medien machen (so nach Auffassung des OLG Bamberg, Urteil vom 5. April 2017, Az. 3 U 102/16). Ein Interessent wird so vorab über den Energiestatus des Objekts informiert.
Die Immobilienannoncen sind zweifelsfrei geschäftliche Handlungen gemäß § 2 (1) Nr. 1 UWG und nach alter und neuer Fassung des § 5 lit a. (2) UWG unlauter und damit nach § 3 (1) UWG unzulässig, wenn wesentliche Informationen dem Verbraucher nicht vermittelt werden. Die in § 16 lit. a (1) EnEV vorgeschriebenen Informationen sind wesentlich im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG. Voraussetzung für die Wesentlichkeit ist dabei, dass die Angabe unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen vom Unternehmer erwartet werden kann und ihr die geschäftliche Entscheidung des Verbrauchers zudem ein erhebliches Gewicht zukommt.
Ein schutzwürdiges Interesse der Immobilienmakler ergibt sich nicht, ihm ist es zuzumuten, die verlangten Informationen zu erteilen. Es entsteht auch kein erheblicher Zeit- oder Kostensaufwand. Die Tatsache, dass die Erteilung der in § 16 lit. a (1) EnEV genannten Informationen bei ungünstiger energetischer Beschaffenheit des beworbenen Objekts die Vermarktung beschwert, ist den Maklern zumutbar. Die in § 5 lit. a (2) UWG vorausgesetzte besondere Bedeutung für die vom Durchschnittsverbraucher zu treffende geschäftliche Entscheidung ist hier gegeben.
Auch wenn § 16 lit. a EnEV ausdrücklich nur den Verkäufer,Vermieter, Verpächter bzw. Leasinggeber als Adressaten derInformationspflichten nennt, ändert dies nichts daran, dass derVerordnungsgeber die in der Norm vorgegebenen Informationen als solche alsPflichtangaben ansieht. Für den Verbraucher ist es von besonderer Bedeutung, möglichst frühzeitig einen Eindruck von der energetischen Qualität des Gebäudes und damit zugleich die Möglichkeit zu einem überschlägigen Vergleich der Kosten für Heizwärme des beworbenen Objekts mit den entsprechenden Daten anderer Immobilienangebote zu erhalten.
Außerdem ist die Angabe des Baujahrs des Gebäudes für den potentiellen Verbraucher von erheblicher Bedeutung, da er so im Zusammenhang mit den in § 16 lit. a EnEV genannten Informationen Rückschlüsse auf die bauliche und energetische Beschaffenheit des Gebäudes ziehen kann. Unzureichende Informationen können Verbraucher dazu veranlassen, aufgrund einer
unvollständigen Immobilienanzeige Kontakt mit einem Makler aufzunehmen, obwohl sie dies möglicherweise nicht getan hätten, wenn sie über die in § 16 lit. a EnEV genannten Umstände informiert worden wären.
Eine unionsrechtskonforme Auslegung des § 16 lit. a (1) EnEV ist anzunehmen. Dahingegen wäre eine Erstreckung der Informationsverpflichtung auf den Makler ein Fall unzulässiger Rechtsfortbildung. Den Gesetzesmaterialien lässt sich zwar entnehmen, dass der nationale Verordnungsgeber bewusst davon abgesehen hat, Makler in den Kreis der nach § 16 lit. a EnEV Verpflichteten aufzunehmen. Folglich hat der Verkäufer stets darauf zu achten, dass der Makler
die erforderlichen Pflichtangaben in der Anzeige benennt. Dementsprechend trägt in allen Fällen, auch bei einer Immobilienanzeige durch den Makler, der Verkäufer die Verantwortung dafür, dass die Anzeige die notwendigen Pflichtangaben nach § 16 lit. a EnEV enthält.
3. Empfehlung:
Die Frage, ob bei richtlinienkonformer Auslegung auch der Immobilienmakler zum Kreis der Normadressaten der Vorschrift des § 16 lit. a (1) EnEV gehört, ist höchstrichterlich noch ungeklärt.
Um Regressansprüche zu vermeiden, sollten Immobilienmakler bis zur höchstrichterlichen Klärung der Verpflichtung den Kunden nach § 16 lit. a EnEV im Exposé informieren. Kontakt aufnehmen